Как быстро накопить деньги на квартиру: советы по накоплению и инвестициям

Как быстро накопить деньги на квартиру: сценарии с ипотекой и без

Купить квартиру без кредита или с минимальным займом возможно даже при обычной зарплате. Расскажем, как собрать нужную сумму и защитить ее от инфляции.

Копить на квартиру без ипотеки или взять кредит: что выгоднее в 2026 году

Покупка жилья — одно из главных финансовых решений в жизни. Перед будущим собственником встает выбор: накопить всю сумму самостоятельно или взять ипотеку. Оба пути имеют свои преимущества и риски, а итоговая выгода зависит от конкретных условий — уровня дохода, ставок по кредитам и динамики цен на недвижимость.

• Сценарий 1. Накопить полную стоимость. Подходит тем, кто не хочет брать долговые обязательства и платить проценты банку. Главное преимущество — отсутствие переплаты. Для ипотечного кредита нужны стабильный доход и готовность нести кредитное бремя длительное время. Если эти факторы не вызывают опасений — можно рассмотреть ипотеку. Если мысль о долге создает дискомфорт — лучше копить. При нестабильном заработке, особенно на старте карьеры, безопаснее обойтись без кредита. Основной риск — пока вы копите цены на недвижимость могут вырасти, а покупательная способность сбережений снизиться из-за инфляции. 
• Сценарий 2. Накопить 20–30% на первоначальный взнос и взять ипотеку. Позволяет купить жилье быстрее и зафиксировать цену квартиры — это защита от дальнейшего роста цен. Минусы — переплата по процентам и постоянная нагрузка на бюджет.

Выбор сценария зависит от соотношения роста цен на жилье и доходности накоплений. Если квартиры дорожают быстрее, чем удается копить, ипотека может оказаться выгоднее. При медленном росте цен можно рассмотреть вариант накопления полной суммы.

Подробнее об оформлении ипотеки и всех нюансах можно узнать в бесплатном курсе «Ипотека для жизни и возможностей» на сайте Школы Московской биржи.

Как рассчитать сумму и срок, чтобы копить на квартиру без ошибок

Процесс накопления на покупку недвижимости можно разделить на три этапа.

Этап 1. Определение базовой суммы.

Базовая сумма — это стоимость жилья без учета сопутствующих расходов. Она зависит от типа недвижимости (студия, однокомнатная квартира, дом), желаемой площади и расположения. 

Расчет: 

Базовая стоимость в рублях = Средняя стоимость квадратного метра в выбранном районе × Желаемая площадь.

Например, при цене 250 000 ₽ за метр и площади 40 м² базовая сумма составит 10 млн ₽.

Этап 2. Учет дополнительных расходов.

При покупке возникают сопутствующие расходы — госпошлина за регистрацию права собственности, услуги риэлтерского агентства и нотариуса (если понадобятся) и так далее. Также стоит заложить бюджет на ремонт. Под влиянием инфляции эти затраты ежегодно растут.

Для покрытия дополнительных расходов рекомендуем добавить к базовой сумме 15-20% или больше, в зависимости от типа ремонта. 

Этап 3. Выбор стратегии накопления

Существует два подхода — «от суммы» и «от дохода».

Стратегия «от суммы» — это определение целевой суммы и срока, а затем расчет ежемесячного взноса. Например, чтобы накопить 5 млн ₽ за 8 лет (96 месяцев), нужно откладывать 52 000 ₽ в месяц, если рассчитать сбережения без дохода по накопительным счетам и вкладам, и около 37 000 ₽ в месяц, если размещать накопления под 10% годовых.

Стратегия «от дохода» работает наоборот — сначала оценивается сумма, которую можно реально откладывать каждый месяц, а после рассчитывается срок достижения цели. При возможности откладывать 30 000 ₽ на накопление 5 млн ₽ без процентного дохода потребуется около 14 лет. С процентным доходом в 10% годовых — 9,5 лет.

Как начать копить на квартиру: где найти деньги даже при небольшой зарплате

Для начала необходимо выстроить систему и найти скрытые резервы в текущих расходах — вот пошаговая инструкция:

• Распределите доходы по принципу 50/30/20 — половину выделите на обязательные траты (жилье, еда, транспорт), 30% — на желания (развлечения, хобби), оставшиеся 20% — на накопления. При зарплате 60 000 ₽ ежемесячно можно откладывать 12 000 ₽, что дает 144 000 ₽ за год. Если 20% — много, откладывайте 15 или 10% — сколько сможете. Главное, чтобы это было регулярно.
• Начните вести учет расходов — это помогает выявить скрытые резервы. Для этого расходы нужно разделить на три категории: обязательные, дополнительные и импульсивные. Последние — главный источник экономии. Ежедневный кофе за 250 ₽ по пути на работу обходится в 5000 ₽ в месяц и 60 000 ₽ в год. Сокращение вдвое заказов еды с доставкой высвобождает еще 10 000 ₽ в месяц. Эти деньги можно направить на накопления.
• Проведите ревизию подписок и тарифов — отказ от дублирующих сервисов (например, нескольких музыкальных и видеостримингов) и ненужных подписок и переход на более выгодные тарифы мобильной связи дают экономию в 5000-10 000 ₽ в год. 
• Настройте автоматические накопления — автоматизация снижает психологическую нагрузку и исключает соблазн потратить деньги. Достаточно открыть отдельный счет и настроить автопополнение — в день зарплаты система сама перечислит туда часть средств. На тот же счет можно направить кэшбэк и округление покупок — за месяц таким способом можно дополнительно насобирать 3000-5000 ₽, за год — до 60 000 ₽.
• Оптимизируйте условия проживания — особенно актуально для студентов. Переезд из однокомнатной квартиры за 35 000 ₽ в месяц в двухкомнатную с разделом аренды на двоих дает экономию от 10 000 ₽ ежемесячно. За три года это 360 000 ₽.

Прежде чем начать копить на первый взнос или покупку квартиры, сформировать «подушку безопасности» — она должна покрывать расходы на 3-6 месяцев вперед. 

Где хранить деньги на квартиру: вклад с капитализацией и другие надежные банковские инструменты

Выбор инструмента для хранения накоплений зависит от суммы и срока. На разных этапах подходят разные решения — от накопительного счета до облигаций.

Оптимальное решение на начальном этапе при сумме накоплений в 100 000–200 000 ₽ — банковский вклад. Некоторые депозиты позволяют пополнять счет, что обеспечивает гибкость управления средствами. 

Для сумм от 300 000–500 000 ₽ подходят вклады с капитализацией. Начисленные проценты регулярно присоединяются к основной сумме и увеличивают тело вклада, и в следующем расчетном периоде доход начисляется на растущий остаток. Например, при вкладе 500 000 ₽ под 10% годовых на три года разница между обычным депозитом и вкладом с капитализацией составит около 15 500 ₽. При сумме 1 млн ₽ на пять лет благодаря капитализации можно заработать примерно 110 000 ₽.

Совет: Система страхования вкладов гарантирует сохранность до 1,4 млн ₽ на человека в одном банке. Чтобы избежать рисков, рекомендуем размещать в каждом банке не более 1,3 млн ₽ с учетом будущих процентов.

При горизонте более трех лет также будут полезны облигации федерального займа (ОФЗ). Они могут обеспечивать доходность на уровне банковских вкладов и считаются надежным инструментом. Однако цена облигаций подвержена рыночным колебаниям. Продажа в неблагоприятный момент может привести к убытку.

Те, кто планирует покупку жилья не раньше чем через пять лет, могут открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС-3) — он позволяет ускорить накопления за счет налогового вычета. Государство возвращает 13% от суммы взносов — до 52 000 ₽ в год. Для счетов, открытых в 2024–2026 годах, минимальный срок владения для получения налоговых льгот составляет пять лет. При закрытии раньше этого срока придется вернуть полученные вычеты и заплатить пени, а с дохода от инвестиций надо будет заплатить НДФЛ.

Углубить знания об инвестиционных инструментах можно на курсах «Вклады: как сохранить и приумножить сбережения» и «Деньги делают деньги» от Школы Московской биржи.

Господдержка для тех, кто копит на квартиру в 2026 году

Государство предлагает несколько инструментов, которые помогают ускорить покупку жилья — от прямых выплат до льготных ставок по ипотеке. Условия программ регулярно меняются, поэтому перед планированием стоит проверить актуальную информацию на портале Госуслуги.

Материнский капитал

Государственная поддержка семьям с детьми. Можно использовать для оплаты первоначального взноса по ипотеке, погашения части кредита или как дополнение к собственным накоплениям при покупке без заемных средств. Если за три года накопить 800 000 ₽ и добавить материнский капитал, можно преодолеть порог в 1 млн ₽ — в некоторых регионах этой суммы достаточно для приобретения студии или однокомнатной квартиры на вторичном рынке без ипотеки. 

Программа «Молодая семья»

Действует для семей, в которых возраст каждого из супругов не превышает 35 лет. Государство компенсирует 30–35% стоимости приобретаемого жилья в зависимости от состава семьи. При покупке квартиры за 4 млн ₽ собственные затраты составят 2,6–2,8 млн ₽, остальное покроет субсидия. Конкретные параметры зависят от региона, уровня дохода семьи и количества детей.

Льготная ипотека

Позволяет снизить стоимость кредита даже при использовании заемных средств. 

Семейная ипотека предусматривает ставку до 6% годовых для семей с детьми — это значительно ниже рыночного уровня. При приобретении квартиры за 5 млн ₽ на 15 лет разница в переплате между рыночной и льготной ставкой составит около 2,5 млн ₽. 

Для работников ИТ-сферы действует отдельная программа со ставкой до 6%.

Региональные программы

Предлагают дополнительные меры поддержки — компенсацию первоначального взноса, помощь молодым специалистам (врачам, учителям), льготы для работников бюджетной сферы и сниженные ставки для Дальнего Востока. Условия могут корректироваться. Актуальную информацию следует проверять на сайтах местных администраций и портале Госуслуги.

Типичные ошибки при накоплении на квартиру и как их избежать

При накоплении на жилье легко допустить ошибки, которые отдаляют цель на месяцы или даже годы. Вот самые распространенные.

Хранить наличные дома. Деньги «под подушкой» не приносят доход, а инфляция ежегодно снижает их покупательную способность на 5-10%. За пять лет 500 000 ₽ могут превратиться в 300 000-350 000 ₽ в реальном выражении. Добавьте риск кражи или пожара. Надежнее использовать банковские инструменты — так сбережения будут защищены от обесценивания и потери благодаря Системе страхования вкладов от АСВ.

Временно заимствовать деньги из накоплений. Решение «одолжить у себя» 30 000 ₽ на отпуск с обещанием вернуть позже исходную сумму не всегда заканчивается возвратом. Лучше создать отдельный резервный фонд на непредвиденные расходы и не трогать деньги, отложенные на квартиру.

Чрезмерно экономить. Отказ от всех развлечений ради накоплений работает несколько месяцев, после чего может произойти эмоциональный срыв и последующие неконтролируемые траты. Разумный бюджет с суммой на карманные расходы эффективнее аскетизма на грани истощения.

Вкладывать деньги в сомнительные схемы. За обещаниями «гарантированных 40% годовых» или «удвоения капитала за полгода» почти всегда скрываются высокие риски. Инвестирование накоплений на жилье в такие инструменты может привести к их потере. Безопаснее выбирать продукты с высокой надежностью и низким уровнем риска — вклады, накопительные счета, ОФЗ, фонды денежного рынка.

Не пересматривать цели. Если планировали откладывать по 15 000 ₽ в месяц на квартиру за 3 млн ₽, а за время накопления ее стоимость выросла до 4 млн ₽ — план устарел. Регулярный мониторинг цен на недвижимость позволяет вовремя скорректировать сумму взносов и не отстать от рынка.

Вывод

У будущего собственника недвижимости есть выбор: накопить всю сумму самостоятельно или взять ипотеку. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, а для достижения цели потребуется разработать план накоплений, найти дополнительные источники средств и выбрать надежные инструменты для их хранения. Важно избегать типичных ошибок и регулярно корректировать план в соответствии с меняющимися рыночными условиями.

Понять как превратить ипотеку в инструмент, который работает на вас, поможет бесплатный курс «Ипотека для жизни и возможностей» на сайте Школы Московской биржи.